Neue Box-3-Vorschriften und Ihr Ferienhaus: Was müssen Sie wissen?

Im Juni 2024 hat der Oberste Gerichtshof ein Urteil gefällt, das erhebliche Auswirkungen auf Investoren und private Eigentümer von Ferienhäusern hat. Die Art und Weise, wie Sie in Box 3 Steuern zahlen, wird sich ändern - und das könnte erhebliche Auswirkungen auf Ihre Erträge haben.

Was ist Box 3 noch einmal?

In Box 3 geht es um die Kapitalertragssteuer. Alles, was Sie außerhalb Ihres Eigenheims besitzen - wie z. B. Sparguthaben, Aktien und Freizeitimmobilien - fällt hierunter. Bisher berechnete das Finanzamt eine fiktive Rendite: Es ging davon aus, dass Sie jedes Jahr einen bestimmten Prozentsatz an Rendite erzielen, unabhängig davon, was Sie tatsächlich verdienen. Dieser fiktive Betrag wurde mit etwa 30 % besteuert.

Für ein Ferienhaus bedeutete dies:
WOZ-Wert x angenommene Rendite = steuerpflichtiges Einkommen.

Was hat sich geändert?

Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass diese Methode nicht gerecht ist. Sie müssen Ihren tatsächlichen Ertrag versteuern, nicht den geschätzten.
Das klingt logisch, aber es bringt auch neue Regeln mit sich:

• Sie werden auf den Gesamtertrag (Miete + Wertzuwachs) besteuert.
• Ein Abzug von Kosten (wie Instandhaltung oder Abschreibung) ist nicht zulässig.
• Wertzuwächse ohne Verkauf gelten ebenfalls als Einkommen.
• Sie dürfen keine Verluste verrechnen.
• Nur Schuldzinsen sind noch abzugsfähig.

Was bedeutet das für die Besitzer von Ferienhäusern?

Besitzen Sie ein Ferienhaus als Kapitalanlage (oder erwägen Sie den Kauf)? Wenn ja, könnte diese Änderung zu einer höheren Steuerbelastung führen, insbesondere wenn der Wert Ihrer Immobilie steigt. Diese Wahrscheinlichkeit ist angesichts der Marktentwicklung recht hoch.

Was wird ab 2027 geschehen?

Die Regierung arbeitet an einem neuen Box-3-System, das auf den tatsächlichen Erträgen basiert. Dieses System wird voraussichtlich am 1. Januar 2027 in Kraft treten. Die genauen Regeln werden noch entwickelt, sind aber klar:

• Eigentümer von Ferienhäusern werden bald wirklich proaktiv planen müssen.
• Sowohl Vermietungen als auch Wertzuwächse werden bei der Besteuerung eine Rolle spielen.

Was können Sie tun, um Ihre Steuern zu senken?

Glücklicherweise gibt es Möglichkeiten, mit diesen Veränderungen intelligent umzugehen. Hier sind die drei wichtigsten Strategien:

1. Kauf mit Finanzierung

Wenn Sie (teilweise) mit einem Kredit kaufen, können Sie die gezahlten Zinsen in Feld 3 absetzen. Dadurch verringert sich Ihr steuerpflichtiges Kapital und damit Ihre Steuerschuld. Beachten Sie jedoch, dass die Zinsen die steuerlichen Vorteile überwiegen müssen.

2. Erwerb über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Feld 2)

Über eine BV wird Ihr Ferienhaus in Feld 3 nicht besteuert. Sie zahlen dann Körperschaftssteuer auf die Gewinne und Steuern nur bei der Ausschüttung von Dividenden. Zusätzlicher Vorteil: Kosten wie Instandhaltung sind absetzbar und Sie können leichter reinvestieren.

3. Im Ausland investieren

Ein Ferienhaus in Spanien oder Frankreich? Aufgrund von Steuerabkommen zahlen Sie oft nur in dem Land Steuern, in dem sich die Immobilie befindet. Das kann vorteilhaft sein, aber lassen Sie sich immer gut über die örtlichen Vorschriften beraten.

Wie geht es weiter?

Erwägen Sie den Kauf eines Ferienhauses oder haben Sie bereits eines?
Wenn ja, ist es jetzt an der Zeit, Ihre Steuerstrategie zu überprüfen.

Bitte kontaktieren Sie kontaktieren Sie uns Wir helfen Ihnen gerne dabei, die beste Steuerstrategie für Ihre Investition zu finden.